房贷采用等额本息还款方式，但每月还款额减少。原因大概是:
 
第一，房贷已经提前还了。
 
如果按揭贷款已经部分偿还，后续利息不再按照贷款总额计算，而是按照剩余本金重新计算，利息减少。
 
并且提前部分还款后，对于剩余的房贷，借款人可以选择减少月供，保持还款期限不变(或者选择缩短还款期限，保持按月还款。

二是房贷利率下调
 
(1)公积金贷款
 
房贷类型为公积金贷款，执行央行贷款基准利率。由于人民银行在贷款偿还期内下调了贷款基准利率，次年1月1日起执行新利率，每月还款额自然相应减少。
 
注意:
 
1.中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年期以下(含)和5年期以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
 
2.第二套个人住房公积金贷款利率政策不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
 
(2)商业贷款
 
商业贷款利率是在相应期限的LPR基础上加点形成的，有一个重定价周期。每个重新定价日，新的利率将根据最新的LPR报价计算，然后在下一个周期执行。LPR下调，后续的房贷还款自然会减少。
 
注意:
 
1.LPR将于每月20日重新报价(如遇节假日顺延)。2022年11月，LPR报价1年期为3.65%，5年期或以上为4.3%。
 
2.本合同一经签署和确认，在随后的贷款偿还期内，基点将保持不变(一个基点等于0.01%)。
 
3.商业贷款的重定价周期至少为一年，重定价日可以是1月1日，也可以是贷款发放日。
 
第三，房贷首月按照实际天数计息。
 
等额本息虽然保证了整个还款期内每月还款额是一样的，但有的不会计算第一个还款月，第一个还款月可能是以实际天数为准。由于天数与自然月不同，第一个月的月还款额自然与随后几个月不同。
 
更有甚者，部分银行的放款时间更接近还款日，可能会直接延迟一个月，将该时间段和次月合并为首月还款。这样一来，第一个月的月还款额自然会更多。